A časovni zakup je vrsta počitniške nastanitve običajno se nahaja na ali v bližini a letovišče objekt. So zelo podobni počitniškim etažnim lastništvom (glej drugi domovi); vendar se časovni zakup ne prodaja kot ena lastnost. Namesto tega se časovni zakupi prodajajo v tedenskih časovnih režih ali intervalih, enota časovnega zakupa pa si deli 52 potencialnih lastnikov. Časovne delnice so bile prodane kot fiksni tedni, plavajoči tedni, rotirajoči tedni in nazadnje kot počitniški klubi ali članska združenja, kot tudi točkovni sistemi.
Drobni tisk
Medtem ko se oblika teh transakcij razlikuje, običajno vključujejo nakup ene sobe ali apartmaja v letovišču za en teden na leto, bodisi dolgoročno (30–99 let) bodisi kot dejansko registrirano (dejansko) lastništvo v trajnosti. . Stroški so visoki: vnaprej 18.000 ameriških dolarjev (ameriški dolarji, 2006) ali več, sledijo pa HOA (združenje lastnikov stanovanj) ali stroški vzdrževanja 500 USD na leto in več, ki trajajo, dokler je potnik v lasti časovnega zakupa.
Pravni podatki o tem, kaj dobite zelo široko:
- Nepremičnina, iz katere izhaja, kaže, da ste zakonito lastnik delnega deleža v stavbah ali zemljiščih, domnevno trajno, vključno z vsemi obveznostmi.
- "Pravica do uporabe" ni lastništvo; gre za dolgoročni najem, plačan vnaprej, ki se nadaljuje desetletja v prihodnost. Pogosto se uporablja v državah, kot je Mehika kjer lokalna zakonodaja tujcem omejuje nakup zemljišč.
- Druga različica je prodati lastništvo ne na dejanskem zemljišču (en "teden doma" v določeni vrsti sobe, v določenem letovišču), ampak prodati delež v podjetju ali zaupanju, ki je lastnik ali upravlja letovišče.
Dejanski rezultati se prav tako razlikujejo:
- Določeni tedni bili prvotni model, lastništvo istega tedna vsako leto na isti nepremičnini. Večina nepremičnin "starega časovnega zakupa" - neodvisnih nepremičnin, ki so jih razvili razvijalci pred dvajsetimi ali več leti in jih prodali kot posamezne časovne zakupe ter jih predali združenjem lastnikov stanovanj brez nadaljnjega sodelovanja prvotnih promotorjev in nadaljnjih prodajnih prizadevanj - spada v to kategorijo.
- Vrteči se tedni (včasih napačno označeni kot "flex tedni") vsako leto premaknejo vsakega lastnika v drug teden po določenem urniku. Včasih to pristane v visoki sezoni, včasih predaleč zunaj sezone, da bi bilo koristno, vendar teoretično vsak lastnik vsaj nekaj časa dobi primeren termin.
- Plavajoči tedni so nekoliko bolj prilagodljivi; Potencialni lastniki kupujejo teden na leto v določeni sezoni, ne da bi se vnaprej zavezali za določene datume (ki jih lahko izberejo vsako leto, odvisno od razpoložljivosti).
- Počitniški klubi, članstva in točkovni sistemi ponujajo velike verige z več lastnostmi; kupec dobi določeno število "točk", ki jih je mogoče unovčiti za nastanitev vsako leto kjer koli v verigi, vendar bolj zaželeni časi in lokacije stanejo več točk.
Če imate čas v časovnem zakupu, ki ga ne nameravate uporabiti, obstaja nekaj možnosti:
- Nekateri operaterji so morda pripravljeni najeti vaše sobe drugim potnikom, če nepremičnina še vedno oglašuje kratkoročno hotelsko bivanje.
- Morda boste lahko zamenjali mesta z drugim popotnikom z uporabo omrežje za bivanje doma ali izmenjava gostoljubja če je lokacija zaželena in pravila vašega časovnega zakupa dovoljujejo.
- Podjetja kot Resort Condominiums International (RCI) in Interval International (II) delujte kot posredniki pri izmenjavi časovnega zakupa, pri čemer spet upoštevate pravila svojega časovnega zakupa.
Kljub temu obstaja tveganje - če je to, kar imate, preprosto slab dogovor, nihče ne bo hotel odkupiti vašega položaja in plačali boste drage letne stroške vzdrževanja počitniške nepremičnine, ki je nikoli ne uporabljate.
Potem je vprašanje, kaj se zgodi, če gre podjetje, ki upravlja te sheme, v stečaj. V nekaterih od teh shem imate še vedno listino o lastnini (s pripadajočimi lastniškimi obveznostmi), v drugih pa morda ne boste imeli ničesar.
Predlagatelji teh različnih shem hitro poudarijo, da so te najpogosteje cenejše (in manj zahtevne za vzdrževanje) kot nakup celotnega drugo prebivališče, na primer koča. Pomembnejša primerjava bi bila med časovnimi zakupi in hoteli ali druge najemnine. Če bivate na istem kraju (ali na posestvu v isti skupini) en teden na leto, vsako leto desetletje ali več, morda celo na časovnem zakupu. Mogoče so sobe in prostori boljši ali prostornejši od običajnega najema, ki bi ga dobili za denar, vendar ne zaupajte primerjavam promotorjev.
V nasprotnem primeru, če gre slabo, se lahko zataknete pri enoti, ki je nihče noče kupiti in ki še naprej obračunava letno vzdrževanje, davek na nepremičnine in HOA, tudi kadar objekta ne uporabljate. V slabšem primeru je to vredno manj kot nič - obveznost namesto sredstva - in morda niti ne boste mogli oddati lastniškega deleža v problematični lastnini časovnega zakupa. Prvotni predlagatelj tega ni dolžan prevzeti nazaj, tudi brezplačno. Obstaja veliko starejših ljudi, zaklenjenih za plačila 450–900 EUR letno za preživnino za počitniške domove v časovnem zakupu, ki jih ne uporabljajo več in jih ne morejo prodati.
Pasti
Pogodba o časovnem zakupu je zapletena nepremičninska transakcija z veliko pasti. Ne podpisujte se brez strokovnega nasveta
Za popotnike je časovni zakup lahko neprilagodljiv, saj predstavlja obveznost do počitnic na istem kraju (ali prizorišču v isti lasti) en teden na leto vsako leto. To je lahko neprijetno v letih, ko popotnik nima tedna prostega dne, si ne more privoščiti potovanja ali bi raje dopustoval drugje. Odpoved v zadnjem trenutku je verjetno težavna ali nemogoča, če se načrti spremenijo. Časovne delnice imajo tudi vnaprejšnje stroške, saj jih je treba kupiti vnaprej, ne le najeti.
Težko je tudi napovedati, ali bo hotel, ki je bil letos primeren za bivanje, v prihodnosti ohranil enake standarde in enak tržni položaj. Včasih je nepremičnina obnovljena in nadgrajena z ustreznim zvišanjem cen; včasih lastnost ali destinacija propade z leti zanemarjanja. Nekatere priljubljene počitniške destinacije so celo postale mesta duhov. Če je to, kar ste dobili, članstvo v klubu, lahko propadanje prizadene vse prostore podjetja - morda ima finančne težave ali pa je nehalo skušati privabiti nove stranke ali jih zvabiti pod novo ime.
Tudi če bo lastnina večja prenova ali prenova, bodo morali lastniki časovnega zakupa to delo plačati z višjimi HOA / stroški vzdrževanja. Razpad združenja ali preoblikovanje obstoječe stavbe časovnega zakupa v drug namen (na primer stanovanja ali stanovanja) je lahko kasneje neprijetno ali nemogoče zaradi razdrobljene lastniške strukture; težko je doseči, da se vsi lastniki strinjajo z enim samim postopkom.
Kot katera koli druga stava na nepremičninskem trgu se lahko vrednost posameznega časovnega zakupa sčasoma poveča ali pade. Časovnega zakupa ne bi smeli šteti za naložbo; vrednost nadaljnje prodaje je veliko nižja od cen, ki so jih prvotni prodajalci pod visokim pritiskom promovirali ob zagonu projekta, če je časovni zakup sploh mogoče prodati. Prav tako je nemogoče izstopiti iz nekaterih od teh dogovorov - tudi če je oseba bolna, ostarela ali bankrotirana (in zato ne more potovati), se pogoji pogodb zelo razlikujejo glede na to, ali so promotorji sploh dolžni prostovoljno dovoli nesrečnemu lastniku, da zapusti sistem.
Dvomljive taktike so bile uporabljene za težko prodajo časovnih zakupov. Eno nezaželeno igrišče trdi, da je žrtev nekaj osvojila brezplačno - na primer potovanje ali nastanitev -, vendar z nekaj grdimi presenečenji na drobnem tisku; ponudba vsebuje več skritih stroškov kot "Nigerija 419 "predplačila s predplačilom in cena domnevnega" brezplačnega "je, da je potnik prisiljen sedeti skozi dolgotrajno prodajno igrišče pod visokim pritiskom. Te parcele so lahko polne lažnih trditev, da se bo časovna zakupa neizogibno povečala in bo enostavna da se kadar koli rešiš - kar pogosto ni res.
V nekaterih primerih obstajajo čakalni seznami na stotine ljudi, ki se poskušajo rešiti neugodnih dogovorov o časovnem zakupu. Da bi škodo povzročili žaljivo, nekateri brezvestni prodajalci oglašujejo "Lahko vam zagotovimo odškodnino za vaš časovni zakup" in nato znova ogrozijo nesrečnega voznika, tako da jih podvržejo še enemu visokotlačnemu prodajnemu mestu za še en časovni zakup. V nekaterih primerih agresivne taktike "vroče sobe", s katerimi bodoče žrtve uživajo alkohol in so izpostavljene večurnemu intenzivnemu prodajnemu pritisku, kršijo lokalno zakonodajo. Če so vas narobe prodali, so vam povedali, da ne morete zapustiti sheme ali če želite odškodnino, lahko dobite pravni nasvet, čeprav to lahko stane in ni nobenih jamstev glede izida pravnega postopka.
Za lastnike hotelov in letovišč časovni zakupi predstavljajo zaklenjen trg in donosen vir kapitala. To lahko pojasni zavzetost promotorjev teh shem, pa tudi nekatere taktike prodaje pod visokim pritiskom. Vendar pa lahko neuporabljeni časovni zakup postane obremenjujoč stalni strošek; v nekaterih primerih so se stroški vzdrževanja v času trajanja pogodbe povečali za 400%.
Če morate kupiti, je običajno ceneje, če kupite pri sopotniku, ki ne obišče več nepremičnine in namerava prodati, namesto da bi kupoval neposredno pri prvotnem promotorju.